Inmobiliario / Urbanístico
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Preguntas frecuentes del COVID-19

1. Qué pasa con los contratos de arrendamiento de establecimiento de comercio cuando su apertura está restringida por medidas gubernamentales con ocasión del COVID-19?

Recomendamos que en este evento el empresario revise (i) si el contrato prevé este supuesto como causal de fuerza mayor a favor de una o de ambas partes o como causal de suspensión del contrato; (ii) si en el contrato se asignaron riesgos derivados de la imposibilidad de cumplimiento de algunas o todas de las obligaciones; (iii) el arrendador debe evaluar si su obligación de garantizar el uso y goce de la cosa se ha tornado imposible. En dado caso, podrá estarse ante un evento de fuerza mayor que impida la ejecución del contrato; (iv) el arrendatario debe evaluar si, en el contrato, el pago del canon está asociado al uso de la cosa para la destinación acordada. En dado caso, podrá estarse ante un supuesto de fuerza mayor; y (v) en caso de estarse ante un evento de fuerza mayor, la consecuencia por regla general es excusar el incumplimiento de las obligaciones. Por regla general, para que proceda la suspensión del contrato debe haber una cláusula contractual que así lo disponga o -en contados casos- derivarse de la esencialidad de la obligación que se hace imposible.

2. ¿Qué pasa con los contratos de arrendamiento de establecimiento de comercio cuando su apertura NO fue restringida por medidas gubernamentales con ocasión del COVID-19 y, en consecuencia, el cumplimiento de las obligaciones NO se ha tornado imposible?

Recomendamos que en este evento el empresario revise: (i) cuál fue la asignación de riesgos en el contrato pues esta, en principio, debe prevalecer; (ii) establezca si la situación generada por el COVID-19 ha vuelto excesivamente oneroso el cumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales. La excesiva onerosidad debe revisarse en atención a la distribución original de cargas entre las partes; (iii) si las circunstancias que llevaron a la excesiva onerosidad son imprevisibles y extraordinarias. Si bien es posible que la pandemia en sí lo sea, el análisis debe contemplar los riesgos originalmente asignados en el contrato – por ejemplo, si se asignó el riesgo cambiario, o el riesgo en volatilidad de precios, etc.  Incluso bajo una asignación contractual de riesgos, podría establecerse (y habría que demostrarse) que las nuevas circunstancias extraordinarias han alterado el equilibrio contractual en forma (a) imprevisible y (b) desproporcionada a las previsiones iniciales

3. ¿Debo comunicar al arrendador las circunstancias que han afectado el uso y goce del inmueble y/o del establecimiento de comercio con ocasión del COVID-19?

Es recomendable SIEMPRE comunicar a la otra parte de las circunstancias que han afectado el desempeño del contrato, sea haciéndolo imposible o excesivamente oneroso. En el caso de la fuerza mayor, debería precisarse cuál es el evento irresistible, imprevisible y ajeno al deudor que impide el cumplimiento de las obligaciones. Si procede la suspensión, debería anunciarse.

 

En el caso de la revisión contractual, debería seguirse el procedimiento establecido en el contrato. En caso de no existir, y si las partes no logran un acuerdo frente a la revisión de los términos del contrato, la parte que alega la desproporción tendría que demandar solicitando la revisión ante un juez o tribunal arbitral, aunque atendiendo a las particularidades del caso podría contemplarse la opción de no cumplir la obligación alegando la imprevisión como causal de justificación.

4. ¿Puede el arrendador solicitar el pago completo del canon de arrendamiento en el actual contexto?

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