Avalúos catastrales y planeación patrimonial

Bogotá D.C.17 de enero de 2024.

En algunos municipios del país se han venido actualizando los avalúos catastrales de predios rurales y urbanos, generándose como efecto: incrementos en el impuesto predial unificado; y el aumento en el valor patrimonial de los inmuebles para efectos del impuesto de renta y el patrimonio.

Impuesto predial unificado (“IPU”)

Las actualizaciones del catastro tienen un efecto directo en el IPU, dado que este resulta de multiplicar el avalúo catastral por la tarifa dispuesta para el tipo de inmueble. Al respecto, cabe decir que a la fecha aún se mantienen vigentes los siguientes límites al incremento del impuesto:

1. Artículo 6, Ley 44 de 1990: el IPU no podrá exceder del doble del monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior.

2. Artículo 2, Ley 1995 de 2019:

• • • Para predios que hayan sido objeto de actualización catastral y hayan pagado según esa actualización, será del IPC+8 puntos porcentuales máximo del IPU.

• • • Para predios que no se hayan actualizado el límite será de máximo 50% del monto liquidado por el mismo concepto el año inmediatamente anterior.

• • • Para las viviendas pertenecientes a estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral sea hasta 135 SMMLV, el incremento anual del IPU no excederá el 100% del IPC.

Estos límites no aplican para una serie de situaciones referidas en la Ley 1995 de 2019, como: terrenos urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados; predios que utilicen como base gravable el autoavalúo para calcular el IPU; predios cuyo avalúo resulta de procesos de autoestimación, entre otros.

Es importante señalar que inicialmente la Ley 1995 de 2019 dispuso los límites por lapso de 5 años; sin embargo, el artículo 49 (P3) de la Ley 2294 de 2023 (nuevo Plan Nacional de Desarrollo) señaló que mientras se expide una nueva norma que contenga nuevos límites, se mantendrán vigentes los de la Ley 1995 de 2019.

Estos límites son una garantía para los contribuyentes frente algunas pretensiones abusivas de administraciones locales que determinan incrementos injustificados en el impuesto de un año a otro, generando incluso que el impuesto se torne confiscatorio.

Con esto en mente, hay que estar atentos al proyecto de ley que disponga nuevos límites en el incremento del IPU, pues una propuesta que permita aumentos desmedidos en el tributo generaría alteraciones significativas en el mercado inmobiliario y rompería principios como el de capacidad de pago y justicia tributaria.

Impuesto de renta e impuesto al patrimonio

Para efectos del impuesto sobre la renta, los contribuyentes obligados a llevar contabilidad deben declarar los inmuebles por su costo fiscal; y los no obligados a llevar contabilidad por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de utilizar los ajustes previstos en los artículos 72 y 23 del Estatuto Tributario en caso de enajenaciones.

Especialmente para los no obligados a llevar contabilidad, el aumento en el avalúo catastral puede generar un incremento en el patrimonio bruto, debido a que el avalúo actualizado potencialmente será mayor que el costo.

Si bien ese mayor valor catastral puede ser beneficioso para quienes planean enajenar los inmuebles pues dicho valor puede usarse como costo para reducir la utilidad sujeta a impuesto; no sucede lo mismo con aquellos inmuebles que no planean venderse, porque el incremento en el patrimonio bruto genera un efecto directo en la base sujeta al impuesto al patrimonio, que resulta de detraerle al patrimonio bruto poseído al 1 de enero de cada año las deudas en esa misma fecha.

En definitiva, los incrementos en los avalúos producen el aumento en el impuesto al patrimonio especialmente para los contribuyentes no obligados a llevar contabilidad, factor que adicionado al hecho de que este nuevo impuesto es permanente, impone la necesidad de revisar la forma en que se poseen los inmuebles y de evaluar cambios en la tenencia de los activos en el marco de una planeación, que además de facilitar asuntos como el aseguramiento de los activos en el núcleo familiar y la sucesión a siguientes generaciones, puede generar ahorros en el impuesto al patrimonio.