El coliving, el modelo de vivienda comunitario en el que se alquilan temporalmente pequeñas habitaciones en edificaciones que cuentan con gran diversidad de espacios comunes, es la nueva tendencia que se abre camino poco a poco en el Valle de Aburrá. Cada vez más jóvenes quieren mudarse a este tipo de espacios, bien sea para facilitar el intercambio de intereses o para tener acceso a cocinas, comedores, gimnasios y terrazas en donde compartir con los demás residentes. Pueden encontrarse espacios coliving en casas adecuadas para esto o en edificios nuevos ubicados en zonas tan centrales como Laureles o El Poblado, desde aproximadamente un millón cien mil pesos ($1.100.000) mensuales.
Pese a que ya se reportan inversiones de cientos de miles de millones de pesos en el país para el desarrollo de estos proyectos[1], el coliving no se encuentra regulado específicamente por la Ley debido a su reciente auge. Este vacío normativo implica que el régimen contractual y de uso del suelo, así como los requisitos de habilitación, entre otros aspectos, deben interpretarse conforme a la normatividad prevista para los modelos tradicionales de vivienda y hospedaje.
El Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana (Ley 820 de 2003) dispone que los contratos de arrendamiento de vivienda urbana pueden ser de carácter compartido o de pensión, dos clasificaciones que podrían ser aplicables al coliving debido a que el objeto contractual debe ser una parte no independiente de un inmueble. De hecho, algunos edificios de residencias estudiantiles ya utilizan el contrato de arrendamiento de pensión por estar limitado a un término inferior a un año[2]. En este caso, deben cumplirse las normas aplicables al arrendamiento de vivienda urbana y contarse con la matrícula de arrendador. Adicionalmente, desde el punto de vista urbanístico, este tipo de espacios tendrían que desarrollarse en suelo residencial.
Otra alternativa contractual para ofrecer espacios coliving es la del alojamiento turístico (Decreto 2119 de 2018). La normatividad vigente exige que el servicio sea ofrecido por un prestador de servicios turísticos debidamente inscrito en el Registro Nacional de Turismo, y que el hospedaje no sea permanente. En caso de optarse por esta alternativa, los proyectos de espacios coliving tendrían que desarrollarse en zonas en las que se permita la destinación del inmueble a servicios de alojamiento, lo que normalmente incrementa significativamente los costos del desarrollo del proyecto, puesto que los espacios coliving no pueden considerarse viviendas turísticas en la medida en que normalmente no cuentan con cocina y baños independientes.
Las dos alternativas expuestas para el desarrollo de los edificios de espacios coliving surgen de la interpretación de normas que no se ajustan plenamente a este tipo de proyectos. Aunque puede argumentarse que esta situación conlleva más flexibilidad, es necesario que la administración regule la materia expresamente para asegurar que las inversiones de los desarrolladores estén protegidas en el mediano y largo plazo, de forma que se fomente la construcción de opciones habitacionales centrales y económicas para los jóvenes paisas. Esto, seguramente, dependerá de su acogida en el futuro cercano, pero —en cualquier caso— las alternativas interpretativas expuestas sugieren que el coliving llegó para quedarse.
[1] https://www.larepublica.co/empresas/la-ciudad-de-medellin-sera-la-capital-del-modelo-de-vivienda-coliving-en-colombia-3099569
[2] https://livinnx21.com/wp-content/uploads/2019/06/30.05.19-Contrato-de-arrendamiento-X21.pdf
Escrito por Nicolás Otero Álvarez, asociado del grupo de práctica Inmobiliario y Urbanístico.