De acuerdo con la ley colombiana, las licencias urbanísticas son actos administrativos de carácter particular y concreto, mediante los cuales se otorga a un particular interesado el derecho de construcción y desarrollo, bien sea parcelando, urbanizando o construyendo en los predios objeto de la licencia[1].
A su turno, dichos actos establecen en cabeza del titular obligaciones en cuanto a la ejecución de obras de urbanización o construcción, entre ellas la dotación y entrega material y jurídica de zonas verdes, equipamientos, e infraestructura vial y de servicios públicos, para lo cual se prevé un término de vigencia de 6, 12, 24 o 36 meses, dependiendo de la clase o modalidad de licencia otorgada[2].
En tal sentido, mientras estén vigentes las licencias, los titulares cuentan con el derecho de desarrollar y construir, y, de manera concomitante, también cuentan con la responsabilidad de ejecutar sus obligaciones urbanísticas.
Ahora bien, teniendo en cuenta las medidas adoptadas por el Gobierno Nacional mediante el Decreto 457 de 2020, con el objeto de afrontar la pandemia ocasionada por el COVID-19, es necesario cuestionarse sobre los efectos que estas puedan generar respecto de aquellas licencias urbanísticas que actualmente se encuentran vigentes para su ejecución.
El estado de emergencia económica, social y ecológica declarado por el presidente de la República, junto con el aislamiento preventivo obligatorio o cuarentena de todas las personas habitantes en la República de Colombia, hacen que los titulares de las licencias urbanísticas se encuentren, durante el periodo que dure el confinamiento obligatorio, frente una imposibilidad en cuanto a su ejecución, pese a que las mismas se encuentren vigentes.
Lo anterior, teniendo en cuenta que el ejercicio de los derechos y obligaciones derivadas de las licencias necesariamente implica la circulación de personas en el territorio nacional y la ejecución de actividades que no se encuentran exentas en el marco del Decreto 457 de 2020.[3]
No obstante, el Gobierno Nacional, por medio del Decreto 491 de 2020, previó en su artículo 8º que en aquellos casos en los cuales las licencias se venzan durante el término de la Emergencia Sanitaria declarada y cuyo trámite de renovación no pueda ser realizado con ocasión a las medidas adoptadas para conjurarla, dichas licencias se entenderán prorrogadas hasta por un (1) mes adicional contado a partir de la superación de la emergencia económica, social y ecológica, momento en el cual el titular deberá iniciar el trámite correspondiente para obtener su prórroga.
Sin perjuicio de lo anterior, es importante señalar que la mencionada disposición no hace referencia alguna respecto de aquellas licencias que durante la emergencia económica, social y ecológica no pierdan su vigencia.
Tal situación deja en un limbo jurídico a los titulares de las licencias que permanecen vigentes, pues no hay claridad en que la vigencia de dichos actos se prorrogue durante el término que perdure la medida de confinamiento.
Esto implica que, en la práctica, los desarrolladores y titulares de esas licencias tendrán menos tiempo para el cumplimiento de sus derechos y obligaciones, pues estarán imposibilitados para ejecutar dichos actos administrativos mientras perduren las medidas impuestas por el Gobierno Nacional.
Por lo anterior, se hace necesario exhortar al Gobierno Nacional para que ordene la suspensión del término de vigencia de las licencias (en todas sus modalidades), durante el tiempo que perduren las medidas impuestas para conjurar la emergencia económica, social y ecológica, teniendo en cuenta la imposibilidad en la que se encuentran sus titulares frente a la ejecución de dichos actos administrativos.
Por María Camila Parra y Paola Garzón, Asociadas del Grupo de Práctica Inmobiliario & Urbanístico de GPA.
[1] Artículo 2.2.6.1.2.3.3 del Decreto 1077 de 2015.
[2] El artículo 2.2.6.1.2.4.1. del Decreto 1077 de 2015, modificado por los Decretos 2218 de 2015, 1197 y 2013 de 2017, establece que las licencias de urbanización, las licencias de parcelación y de construcción, las licencias de intervención y ocupación del espacio público y las revalidaciones, tendrán una vigencia de veinticuatro (24) meses prorrogables por una sola vez por un plazo adicional de doce (12) meses; las licencias de parcelación para saneamiento, tienen una vigencia de doce (12) meses no prorrogables; cuando en un mismo acto se conceda licencia de urbanización en las modalidades de desarrollo o reurbanización, licencia de parcelación y licencia de construcción en modalidad distinta a la de cerramiento, tendrán una vigencia de treinta y seis (36) meses prorrogables por un período adicional de doce (12) meses, y las licencias de subdivisión tendrán una vigencia improrrogable de seis (6) meses, contados a partir de la fecha en la que quede en firme el acto administrativo que otorga la respectiva licencia.
[3] En materia de construcción, el Gobierno previó la excepción de aislamiento obligatorio frente a “La intervención de obras civiles y de construcción, las cuales, por su estado de avance de obra o de sus características, presenten riesgos de estabilidad técnica, amenaza de colapso o requieran acciones de reforzamiento estructural.”