Encargos Fiduciarios en los Proyectos Inmobiliarios – Tenga en cuenta esto antes de adquirir su inmueble

Bogotá D.C., 10 de octubre de 2023.

Actualmente los consumidores inmobiliarios se ven enfrentados a la incertidumbre de que el constructor cumpla con la edificación del proyecto y entrega de unidades. Por lo anterior, se han implementado estructuras fiduciarias cuya finalidad es que una fiduciaria vele por el cumplimiento del proyecto. Este rol es asumido por dichas entidades las cuales tienen unos deberes de diligencia, información y profesionalidad. No obstante, existen casos en los que estas obligaciones no se cumplen.

En las estructuras más comúnmente utilizadas en los proyectos inmobiliarios vemos la implementación de encargos fiduciarios. Estos instrumentos están diseñados para que los compradores transfieran los recursos a la fiduciaria y, una vez se verifique el cumplimiento de una serie de hitos, los recursos sean transferidos al constructor para que desarrolle el proyecto. Normalmente estos hitos incluyen: adquirir el lote del proyecto, venta de un porcentaje de unidades y obtención de las licencias urbanísticas.

Consideramos este instrumento es de vital importancia para proteger al consumidor por cuanto su dinero estará resguardado hasta que se cumplan los hitos. No obstante, vale la pena revisar la sentencia SC2879-2022 de la Corte Suprema de Justicia en la cual se analiza un caso relevante.

En dicho caso ocurrió lo siguiente:

1. 1. 1. Una sociedad adquirió unas unidades inmobiliarias en un proyecto.
      2. Bajo un encargo fiduciario transfirió unos recursos los cuales debían entregarse al constructor cuando se cumplieran, entre otros: la compra del lote donde se desarrollaría el proyecto, la obtención del crédito constructor, y ventas de al menos 52%.
      3. De manera injustificada la fiduciaria transfiere al constructor los recursos contenidos en los encargos fiduciarios sin el cumplimiento de los hitos.
      4. El proyecto no logra su culminación ocasionando perjuicios.
      5. El comprador demanda a la fiduciaria por no verificar el cumplimiento de los hitos. La fiduciaria argumenta que el fracaso del proyecto corresponde al promotor.
      6. Se condena a la fiduciaria a restituir al comprador los recursos que había consignado en los encargos fiduciarios.

Frente a los argumentos que expone la Corte, se destaca:

“Las obligaciones de diligencia y las estrictas instrucciones del fideicomitente, obligaban a la entidad vigilada a verificar el cumplimiento de tales requisitos, constatación que era de su exclusivo resorte y de su directa incumbencia, no del promotor.”

Son claras las obligaciones de las fiduciarias frente a los consumidores financieros y la carga de verificar el cumplimiento de todas y cada uno de los hitos para disponer de los recursos de los compradores.

Como conclusión recomendamos lo siguiente:

• • • Siempre exija que se le explique de manera detallada el contenido del contrato de encargo fiduciario.
    • Tenga claras cuales son los hitos que determinan cuando su dinero se transfiere al constructor.
    • Vigile el cumplimiento de dichas condiciones, exija certificaciones y documentos que prueben el cumplimiento de dichos hitos.
    • Incluya una fecha máxima para el cumplimiento de los hitos, de forma que si no se cumplen usted pueda recuperar su dinero.
    • Recuerde que los consumidores inmobiliarios y financieros se encuentran amparados por los regímenes especiales de protección al consumidor y puede acudir a las respectivas Superintendencias.