Bogotá D.C., 04 de mayo de 2023.
Si transferir un inmueble en Colombia ya era caro, luego de la aprobación de la reforma tributaria ahora es carísimo. Además de los gastos e impuestos de notariado y registro y de las estampillas departamentales, ahora, en ciertos casos también se tendría que pagar el impuesto de timbre. ¿Pero qué gastos e impuestos se deben pagar al enajenar un inmueble?
- Gastos de notariado
Estos se encuentran regulados en la Resolución No. 387 de 2023 emitida por la Superintendencia de Notariado y Registro que establece que se deberá pagar un 0.3% del precio. Esta suma se debe pagar a la Notaría al momento de celebrar la escritura y es la costumbre mercantil es que se pague en partes iguales entre el comprador y el vendedor. Adicionalmente, se debe tener en cuenta que sobre esta suma se paga IVA.
- Gastos de registro
Por otro lado, los gastos de registro se encuentran regulados por la Resolución No. 387 de 2023 emitida por la Superintendencia de Notariado y Registro que establece que, dependiendo de la cuantía, se deberá pagar entre el 0.755% y el 1.104% del valor del precio. Este pago se debe hacer a la Superintendencia para poder registrar la escritura y es la costumbre que lo cubra el comprador.
- Impuesto de Registro
Su marco legal se encuentra en la Ley 223 de 1995 que establece que las asambleas departamentales deben fijar su valor para cada departamento dentro de un rango entre el 0.5% y el 1% del precio, por lo que en cada departamento varía. Este impuesto se debe pagar antes de registrar la escritura y normalmente lo asume el comprador.
- Estampillas departamentales
Además del impuesto de registro, existan ciertas leyes que facultan a los departamentos a cobrar impuestos adicionales denominados “estampillas” para recaudar fondos para destinaciones específicas. Ejemplo de esto es la estampilla pro hospitales universitarios regulada por la Ley 645 de 2001, que faculta a los departamentos a cobrar hasta un 2% del precio. En la práctica, normalmente el comprador paga este impuesto.
- Impuesto de timbre
Con la aprobación de la reforma tributaria se “revivió” este impuesto que aplica a todas las escrituras en las que se enajenen inmuebles y cuyo precio sea superior a COP848.240.000. Dependiendo del precio, se deberá pagar una suma cercana al 1.5% o 3% de la cuantía. Este impuesto se debe pagar en la Notaría al momento de firmar la escritura y, desafortunadamente, la ley no regula si lo debe pagar el comprador o el vendedor. Esto ha generado varios problemas en las transacciones inmobiliarias, especialmente de promesas, u otros contratos preparatorios, que se firmaron sin regular quién debía pagar este impuesto.
- Retención en la fuente
Finalmente, dependiendo de la naturaleza de las partes, antes de la firma de la escritura se puede tener que pagar un porcentaje de entre el 1% y el 2.5% del precio a la Notaría, correspondiente a la retención en la fuente. Este pago debe hacerlo el vendedor.
Teniendo en cuenta lo anterior, los costos totales de transferir un inmueble en Colombia podrían ser de hasta un 9% adicional del precio. Por lo que es muy importante contar con una buena asesoría legal al momento de enajenar inmuebles para: analizar si se pueden usar vehículos, como por ejemplos las fiducias, que permitan eficiencias tributarias y contar con una regulación completa en los contratos que permitan anticiparse a cambios normativos, como por ejemplo la creación de nuevos gastos.
Escrito por: Daniel Pinzón, Asociado Senior del grupo Inmobiliario & Urbanístico.