Distintas publicaciones como The Economist, The New York Times y la Revista Semana han advertido en los últimos días los retos que está viviendo el sector inmobiliario, en particular el comercio y las oficinas, producto de los efectos económicos generados por la pandemia derivada del COVID-19 y las distintas medidas de confinamiento y bioseguridad adoptadas por los gobiernos a nivel mundial.

Seguramente, el comercio, particularmente los centros comerciales conformados por almacenes de departamentos y oficinas, como los conocemos hoy en día, o mejor como los conocíamos antes de marzo de 2020 van a sufrir una importante transformación no solo en los espacios físicos sino en la destinación de los usos existentes, dando espacio a otro tipo de servicios conforme con la nueva demanda del mercado inmobiliario.

Esta nueva realidad representará importantes retos en materia inmobiliaria y urbanística en Colombia, tanto para los particulares como para las autoridades locales. En efecto, en el corto plazo los empresarios y propietarios de este tipo de activos inmobiliarios requerirán, en muchos casos, modificar sus licencias urbanísticas para darle paso a nuevos usos que, bajo sus licencias urbanísticas, no están contemplados o están muy limitados. En el mediano y corto plazo, las autoridades locales, si actúan responsablemente, tendrán que contemplar también mayor flexibilidad en los planes de ordenamiento territorial para la coexistencia y mezcla de usos, de manera que esos cambios se puedan realizar de manera ágil y eficiente, y acorde con la velocidad que demanda el mercado.

Lo anteriormente señalado tiene diferentes causas, todas producto de los efectos que ha traído consigo el COVID-19, entre las cuales se encuentran las siguientes, que además deben tener muy presente los propietarios de oficinas y locales comerciales:

Por un lado, es bastante probable que las decisiones de compra de dichos bienes se vean postergadas por un buen tiempo, el cual puede oscilar entre 6 y 8 meses, así como el nivel de la demanda de estas, lo cual se traducirá en un desajuste la disposición y el requerimiento de dichos activos.  Por otro lado, el alquiler de los mismos ha soportado y lo seguirá haciendo una tendencia hacia la baja, consecuencia directa del dramático recorte de ingresos que han tenido los arrendatarios, producto, en la gran mayoría de los casos, de la pérdida de empleo, circunstancia que puede llegar a generar diferencias entre las inmobiliarias, los arrendadores y los propietarios de las oficinas.

Las causas antes referidas producirán un considerable aumento de oferta de oficinas y locales comerciales, lo que, en términos económicos, generará per se, como ya se está evidenciando, una disminución de su precio de venta o alquiler, lo que seguramente promoverá la revisión de los actuales negocios jurídicos de que son objeto dichos inmuebles, lo que aparejará su renegociación.

Ante el panorama hasta acá expuesto en cuanto a los retos a los que se enfrenta el sector privado y los efectos que ha tenido y seguirá soportando como consecuencia del COVID-19, es esencial que dicho sector, a través de una asesoría jurídica especializada en las áreas de derecho urbanístico e inmobiliario, estructure acciones a través de las cuales se puedan prevenir, en la medida de lo posible dichos efectos o, en su defecto, mitigarlos, tales como, la revisión de las actuales licencias urbanísticas y planes de ordenamiento territorial -entre otros instrumentos-, la revisión de los contratos actualmente vigentes de los que son objeto los inmuebles referidos en este artículo, y la determinación de los riesgos que se podrían llegar a concretar en un escenario de resolución de conflictos, v. gr., un proceso judicial.

De no pensar en lo anterior, la falta de adecuación de activos inmobiliarios a la nueva demanda o coexistencia de usos, inevitablemente desencadenará un mayor impacto en los efectos económicos que hasta la fecha ha percibido el sector inmobiliario, el cual representa un papel muy importante en la economía del País.

Es por esto que, lo invitamos a replantear sus necesidades frente a la destinación que actualmente presentan sus activos, conforme con las nuevas tendencias y demanda en materia de usos, evitando así un mayor impacto económico e inclusive una repercusión frente a la eventual devaluación en sus activos.

Para esto recomendable revisar la situación actual y real de sus activos frente a la dinámica del mercado, y en caso de requerirse, obtener un acompañamiento idóneo en la modificación de sus licencias urbanísticas, al igual que en la adecuación física de los inmuebles, conforme las nuevas exigencias legales requeridas para la destinación de los nuevos usos.

Por María Camila Parra (asociada senior), y Paola Garzón (asociada) del Grupo de Práctica Inmobiliario & Urbanístico de Gómez-Pinzón Abogados.