Bogotá D.C., 18 de enero de 2023.
En seguimiento de la actualidad normativa que afecta la práctica inmobiliaria y urbanística en el país, les compartimos el presente boletín en el cual actualizamos y consolidamos la situación de ciertas modificaciones, con ocasión de la expedición de la Ley 2277 de 2022 (“Reforma Tributaria”) la cual fue sancionada por el actual Gobierno.
Si bien los cambios estructurarles de la Reforma Tributaria están centrados en: Los impuestos a personas naturales; la lucha contra la evasión fiscal; la transición energética y las limitaciones y exenciones en el sector empresa y productivo, es necesario informarles sobre otras modificaciones que podrían ser de su interés.
A continuación, presentamos los cambios más representativos en el sector inmobiliario y urbanístico:
Ganancias ocasionales:
La Reforma Tributaria incrementó la tarifa del impuesto a las ganancias ocasionales fijándola, de manera general en un 15%. La nueva tarifa es aplicable tanto a las personas naturales residentes y extranjeras sin residencia como a las sociedades y entidades nacionales y extranjeras de cualquier naturaleza.
Adicionalmente, la Reforma Tributaria reduce el valor de las ganancias ocasionales exentas que podrán solicitar los contribuyentes, como se observa a continuación:
| Ganancia ocasional exenta | Valor en UVT[1] y COP |
| Vivienda de habitación del causante (entiéndase causante como persona que fallece y deja sus bienes en herencia). | Las primeras 13.000 UVT (COP $551.356.000) del valor del inmueble de propiedad del causante. |
| Inmuebles diferentes a la vivienda de habitación del causante. | Las primeras 6.500 UVT (COP $275.678.000) del bien inmueble diferente a la vivienda de habitación de propiedad del causante. |
| Herencia, porción conyugal o legado que recibe el cónyuge y/o herederos. | Las primeras 3.250 UVT (COP $137.839.000) del valor de las asignaciones que por concepto de porción conyugal o de herencia o legado se reciban. |
| El 20% del valor de las donaciones y otros actos inter vivos a título gratuito. | Máximo 1.625 UVT (COP $68.919.000) |
| Renta exenta en la utilidad derivada de la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes.
Nota: La exención no está condicionada al valor catastral o de autoavalúo del inmueble. Se mantiene el requisito de reinvertir el valor exento para la compra de otras viviendas, o el depósito de dinero en la cuenta de Ahorro para el Fomento de la Construcción, o el pago de créditos hipotecarios vinculados con la vivienda objeto de venta. |
Las primeras 5.000 UVT (COP $212.060.000) |
| Fuente: Elaboración propia, basada en el texto conciliado de la Reforma Tributaria, 2022 | |
Impuesto de timbre:
Se ha dispuesto un impuesto de timbre sobre los documentos que sean elevados a escritura pública. Este impuesto será aplicable concurrentemente con el impuesto de registro a aquellas enajenaciones de inmuebles donde su valor sea igual o superior a 20.000 UVT (COP $848.240.000).
Así mismo, el impuesto de timbre afectará la constitución o cancelación de hipotecas sobre los inmuebles. La reforma ha establecido distintas tarifas aplicables a las enajenaciones; a continuación, compartimos la siguiente tabla especificando los valores:
| Rangos en UVT | Tarifa marginal | Impuesto de timbre | |
| Desde | Hasta | ||
| 0 | 20.000 (COP $551.356.000) | 0% | 0% |
| >20.000 | 50.000 (COP $551.356.000) | 1,5% | (Valor de la enajenación en UVT menos 20.000 UVT) * 1,5% |
| >50.000 | En adelante | 3% | (Valor de la enajenación en UVT menos 50.000 UVT) * 3% + 450 UVT |
| Fuente: Reforma Tributaria, texto conciliado, 2022 | |||
En conclusión, se establece un gasto adicional al impuesto de registro, derechos de registro, y derechos notariales.
Eliminación en rentas exentas en Viviendas de Interés Social (VIS) – Viviendas de Interés Prioritario (VIP):
Frente a la eliminación en rentas exentas de viviendas VIS y VIP, en la Reforma Tributaria no se derogaron las rentas exentas en la utilidad de la enajenación de predios destinados al desarrollo de proyectos de vivienda de interés social y/o de vivienda de interés prioritario, ni la utilidad en la primera enajenación de VIS ni VIP; en tal sentido dichos beneficios continuarán operando como lo venían haciendo con la norma anterior.
Sin embargo, la Reforma Tributaria deroga el literal c) y d) del numeral 4 del artículo 235-2 del Estatuto Tributario. Lo anterior quiere decir que, respecto de las VIS y VIP, no será exenta la utilidad derivada de la enajenación de predios para el desarrollo de proyectos de renovación urbana y tampoco lo serán los rendimientos financieros causados durante la vigencia de los títulos emitidos en procesos de titularización de cartera hipotecaria y de los bonos hipotecarios, siempre que el plazo previsto para su vencimiento fuera inferior a cinco (5) años.
[1] La Resolución No. 1264 del 18 de noviembre de 2022, expedida por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), fijó el valor de la unidad de valor tributario (en adelante, la “UVT”) para el año 2023, en cuarenta y dos mil cuatrocientos doce pesos ($42.412).